上海二手房交易流程

4 Replies , Posted in 点滴随笔 on April 5, 2013

       买房是个体力活也是个技术活,特别是二手房。经过将近一个月的时间,房子终于过户结束。在这里写点带有技术含量的攻略,以供没有经验的人参考参考。

      本次买房签好协议(2月26日)交完订金后过了几天就碰到新国五条的颁布。其中有个坑爹的个税按照差额的20%来征收。上海卖家基本上签的都是到手价,为避免不必要的损失,双方都加快了办理速度。由于准备充足,中介给力,上家比较配合,整个过程还算顺利。反正买了,涨跌随它去吧。

        4月17日产证出来 了(;

        4月20,收房。。。 全部下来不到2个月,还是蛮顺利的。累死偶了083556.jpg

4月22日下午,担保公司通知可以取产证;晚上上家电话告诉我他已收到款。

      二手房交易主要有以下过程:(我们是有中介居中的,如果是手拉手交易可以参考下面步骤,大致流程一样,只不过有些点自己会累点。)
1、看房,双方达成意向后签订购房协议,交订金;
2、签订购房合同,合同网上备案;
3、到房地产交易中心审税;
4、办理按揭贷款;
5、交税、办理过户手续;
6、银行放款,上家交钥匙、水电煤等过户。
      以下详细说说过程以及需要注意的地方:
1、看房的时候,中介喜欢问你预算有多少。你可以降低自己预算5%~10%告诉他。现在的中介一般喜欢给你推荐超你预算一点点的房子。不然预算不够就各种纠结了。
2、定下来之前不要表现出你很想买这套房子的样子。表现出一定的意愿又不是很强烈的那种,主动权要掌握在自己这里。
3、讲价开始阶段可以让中介传话,但是后面一定要跟房主面谈,避免中间有猫腻。
4、价格谈好后要约上家过来一起谈意向协议的事情了。不要急着签字。所有问题都谈好了才能签,免得以后又说被骗了啊什么的。
5、签第4条之前需要确认的内容:1、查看对方的房产证登记的是否是你看的那套房子;2、房屋土地性质;3、;是否有抵押;4、产证上面的人是否都到齐了,如没到,有没有委托书或者同意转让的书面文件;5、查身份证是否与产证上一致,是否是本人;6、确认房屋总价、中介费、各种税费以及谁来承担。合同中最好加一条:如合同执行过程中遇到新政策如何协商的问题(话说我这次就碰到新政20%个税的问题了,还好有约定);7、房屋是否有租客,是否有户口,如有一定要在合同上面约定好。户口问题最麻烦,打官司都难搞,所以要未雨绸缪。合同约定几月几号之前一定要迁出,如不能迁出,超过约定时间1天按照合同总价千分之五计算违约金,知道户口迁出为止。有些学区房户口很之前,有的房东愿意付违约金而不迁出户口的,这个一定要小心。违约金一定要大,大到上家承受不了。8、约定签订正式购房合同的时间,首付时间、方式,过户的时间、交房的时间。9、列家具清单,不能只写固定装修几个字。一定要合同约定留一定的尾款,交房后付清,避免纠纷对自己不利。
6、签订合同:合同现在一般都是上海市格式合同,没啥好看好改的。 主要审查带下划线,需要填写的部分。如要做低房价避税,还要另签补充协议。
7、首付款一定要在银行转账,不要现金交易。转账后有一个银行的转账凭条,后面交易中需要用到。转账是双方的银行卡账号一定要是交易双方主体人的账号。七大姑八大姨的账号不行。
8、上面正式购房合同签订后,当场网签。也就是网上备案,防止一房多卖。网签中介操作的,很简单。约定审税时间。
9、审税:交易过程中最慢最揪心的步骤了。我们是3月4日去审税的,4号当天原本在上班的,中介打来电话说,今天审税流程变了,可以当场审上家税,当场可以交税。接到电话后马上打车赶赴交易中心。如果是下家付所有税费的话,审税的时候不需要上家到场,下家只要到1人就可以了(有多人要上产证,也只需要到1个人到场)。办理过程很顺利,中介那边有人上午就帮把号拿好了,一下午把上家的税审掉,交掉;又把下家的材料递交上去审下家税。查阅窗口,当天拿到一个回执单,说是5个工作日后领取查询结果。这个查询就是查你有没有被限购,有没有购房资格。回家。
10、中途了解到,审税的过程总计15个工作日。前5个工作日审购房资格,后10个工作日审房产税。(本地新购房大于每户人均34平米要交房产税,外地持居住证满3年可以免税。)
11、第二天4月5日去公积金管理中心办理公积金贷款。我办理的是纯公积金贷款,去了后拿号交资料,签一堆合同、委托书等,交一小笔钱。完工走人等通知。
12、等待公积金贷款审批的过程是漫长的,你没地方查没地方问,能不能通过只有天知道。如果资质较好其实不用担心什么。问题是我们之前动用过公积金,这次是按照首套贷款来办的。
13、漫长的等待后3月16日,接到公积金贷款担保公司的电话,审批通过。开心! 据说等待审批的这段时间,前1周评估公司对房屋进行评估。 正常时间据说快的5天就有结果了。
14、约好中介,约好上家一起去过户。不得不说中介服务还是不错的,老早就把号拿号了,我们去不用排队。过户手续很快,交验资料。担保公司工作人员每周135在交易中心,尽量选这个时间过去过户,否则还要自己到担保公司拿贷款合同。缴费:转让费、手续费、工本费等加起来几百块。在办理的过程中切记,一定要记录收件收据的编号。编号在一页纸的右上角,有条形码的地方。记下后可以在网上,也可以电话查询房产证办理的进度。
15、一般15~21个自然日后下家会被担保公司通知去拿贷款合同、房产证;上家一般在产证出来后3~7个工作日拿到银行放款。

      通过这一轮的实战以及网上恶补,目前觉得我的业务水平比一般中介要厉害啊。 哈哈。以后失业了又多个选择(;
      建议这几类房子千万别碰:1、无产证的;2、房子挂了2个户口的;3、有违章建筑的。
      乘着加班的时间闲一点写了出来,肯定会有考虑不周的地方,后面有时间,想到了再修补吧。没心情写了,收笔。

     

2013-04-06 增加点购房过程中大家特别想知道的。(偶当时就特想知道)

      1、外地有一套房,房有纯商业贷款未还清,在上海无房,公积金未用过。在上海能买房吗?算首套吗?
      上海限购政策不管外地是否有房,有几套房,只要在上海无房就可以购买一套。 是否首套问题:购房算首套(也就是说在交易中心交契税时是按照首套的税率缴纳),纯公积金贷款算首套(只需首付2~3成,具体看公积金网站)。如果这时候涉及到商贷的话就要算二套了(首付6成,贷款利率上浮1.0)。

      2、公积金曾今提取过,再去公积金贷款会有影响吗?会不会算二套,首付6成?
      公积金贷款只认是否有公积金贷款记录,其它都不管。记住,他们认的是公积金贷款记录,提取公积金不是贷款。纯公积金贷款不查你是否有过商贷,只要上海无房,没有公积金带过款就认定你是首套,按照首套政策执行。

      3、各个流程大概需要花多少时间?这些时间他们在做什么?
      a.网签后24小时才能审税;b.审税的材料交上去后上家可以当天审税,当天缴费;下家先到查阅窗口交资料,拿回执。审下家税有2个步骤:先审限购(看你是否有购房资格)大约5个工作日,再审房产税(看你是否要交房产税,以及交多少)大约10个工作日。(这15个工作日不需要你管什么,等时间到了就行了。如果是外地人无居住证就不用审房产税,最短5个工作日出结果);c.纯公积金贷款时间问题:审批大约要5到15个工作日(房屋评估需要花5个工作日,贷款审批要10个工作日。);d.过户需要等多久:据说不加急的话最快15个自然日就可以出来,一般21个自然日出产证;e.银行放款需要多久:产证出来后3到7天。

标签: 二手房, 攻略, 经验

4 Replies



  1. 感情这个都能当博文了……20%不知道多会实施

    1. 怎么不能当了?20% 感觉各地仍在观望。

  2. 龍

    阿建是上海的?

    1. admin admin

      只能说在上海。。侬上海宁?

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